Tabelle millesimali e spese di condominio: come si calcolano e cosa implicano

Che cosa sono i millesimi condominiali e come si calcolano? Le tabelle millesimali sono obbligatorie nei condominii con più di 10 condòmini e, per dare a tutti la possibilità di prenderne visione, sono allegate al Regolamento condominiale. Ti aiutiamo a capire tutto ciò che viene considerato per formare le tabelle millesimali.

Torna all'inizio

Cosa sono i millesimi condominiali

I millesimi condominiali rappresentano la quota del bene posseduto da ciascun condomino, in rapporto all'intero stabile. In condominio ogni proprietario è padrone, singolarmente del proprio appartamento e, collettivamente, delle parti comuni; dunque, per calcolare quanto vale complessivamente la proprietà di ciascuno, si attribuisce all’intero edificio condominiale un valore di mille che poi viene suddiviso tra le singole proprietà, sommandolo al valore proporzionale delle parti comuni. 

Chi stabilisce i millesimi condominiali 

Nella maggior parte dei casi, l'originario proprietario dell'immobile o il costruttore predispongono le tabelle di proprietà che rappresentano in millesimi il valore delle parti comuni e degli appartamenti. In questo caso le tabelle sono allegate all’atto di proprietà insieme al Regolamento condominiale. 

Quando, invece, non c’ è ancora una tabella, ad esempio in un appartamento nuovo in un condominio in cui il costruttore non ha predisposto il calcolo dei millesimi di proprietà, l’amministratore dovrà incaricare un tecnico per i calcoli e convocare l’assemblea per l’approvazione della tabella. In quella occasione, dopo la discussione e la valutazione della tabella, ogni condomino deve firmare per approvazione, infatti, l’approvazione delle tabelle generali della proprietà è approvata con il voto unanime. 

Per gli acquirenti che subentrano è regola approvare le tabelle insieme al rogito d’acquisto. 

Accanto alle tabelle generali che rappresentano la proprietà comune, possono esserci anche alcune tabelle di gestione che servono a ripartire le spese dei beni comuni di cui i condomini fanno un uso diverso, si pensi alle scale o all’ascensore, queste tabelle, possono essere approvate anche con la semplice maggioranza dei condomini. 

Chi calcola i millesimi condominiali 

Il calcolo dei millesimi è un lavoro complesso che richiede l’intervento di un professionista qualificato come un geometra, un architetto o un ingegnere. In seguito ad una perizia tecnica si stabiliscono i valori, che devono essere espressi in millesimi e riportati in una o più tabelle allegate al regolamento condominiale. È prassi sottoporre le tabelle al controllo di un altro perito prima di sottoporle all’approvazione dei condomini. 

Torna all'inizio

Come si calcolano i millesimi condominiali

La legge non stabilisce dei criteri specifici per calcolare i millesimi di condominio, per cui si fa riferimento a prassi adottate dai professionisti che tengono conto di diversi parametri e coefficienti che descrivono le caratteristiche peculiari degli immobili. Ad esempio, nel calcolo si tiene conto della superficie, dell’esposizione, del piano, della luminosità dell’orientamento, in tal modo, ad appartamenti uguali, possono essere attribuiti valori millesimali diversi. 

Nella pratica, i millesimi sono riportati in almeno due tabelle millesimali: la tabella di proprietà, per determinare la quota di comproprietà di ciascun condomino sulle parti comuni e la tabella di gestione, che distribuisce le spese di alcuni servizi:

• Tabella della proprietà generale. Riguarda i beni comuni che tutti i condomini possono usare nello stesso modo (es. fondamenta, muri perimetrali, ecc).

• Tabella della proprietà separata. Riguarda i beni o i servizi che servono solo ad una parte dell’edificio o sono utilizzati solo da un gruppo di condomini (es. scale, portoni, giardini, colonna montante ecc.).

• Tabelle di gestione. Stabiliscono quanto ciascuno paga per i servizi (acqua, riscaldamento, ascensore). 

1. Riscaldamento: i millesimi sono calcolati tenendo conto di quanto calore può assorbire un appartamento.
2. Ascensore e scale: i millesimi aumentano con l’elevarsi del piano.
3. Acqua: i millesimi possono essere rapportati al numero di persone che abitano dei locali, o alle dimensioni dei locali. 

Torna all'inizio

Utilizzo dei millesimi per spese e assegnazioni

Le tabelle millesimali sono utilizzate anche per la ripartizione delle spese tra i condomini, infatti, in base al Codice civile le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per i servizi, e per le innovazioni, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. 

Mentre quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Per cui se un edificio ha scale, cortili o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Millesimi per validità assemblea condominiale 

I millesimi servono anche a stabilire se l’assemblea dei condomini ha il potere di deliberare, infatti, l’assemblea può deliberare solo se validamente costituita nel rispetto della doppia maggioranza: dei condomini e del valore in millesimi dell’edificio. Questo vuol dire che durante le votazioni si devono contare sia le persone sia il valore millesimale di ciascuna unità immobiliare. Il quorum per costituire l’assemblea in prima convocazione è costituito dalla maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio. Se, come di norma avviene, si prevede una seconda convocazione, l’assemblea può deliberare se sono presenti 1/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino di 1/3 del valore in millesimi dell’edificio. 

Millesimi per calcolare le spese 

Le tabelle millesimali accettate contestualmente all'atto di acquisto dell'immobile, essendo di natura contrattuale, possono fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge, esonerando ad esempio uno o più condomini dal partecipare ad una determinata spesa. 

Diverso è per le tabelle di gestione: queste possono essere approvate anche a maggioranza ma devono rispettare i criteri che la legge fissa per la ripartizione, ad esempio nello stabilire le spese per il riscaldamento è obbligatorio prevedere una parte legata al consumo effettivo. 

Alle spese suddivise in base ai millesimi partecipano anche i condomini che non hanno un’abitazione nel condominio ma che sono proprietari di box o garage, questi dovranno contribuire alle spese comuni sulla base dei millesimi condominiali posseduti per box e garage. Attenzione però, i diritti dei condomini di utilizzare le parti comuni non sono legati ai millesimi posseduti, infatti ogni condomino può godere degli spazi comuni nello stesso modo, ad esempio nell’utilizzo di un cortile per i giochi o di assegnazione dei posti auto. 

Assegnazione posti auto condominiali millesimi 

Non è una questione di millesimi, l'assegnazione turnaria dei posti auto deve prendere in considerazione tutti i condomini indipendentemente dal valore millesimale della singola proprietà. L’assemblea non può deliberare che l’uso del parcheggio sia riservato soltanto ai condomini proprietari di una determinata quota millesimale escludendo i proprietari di quote inferiori; ogni condomino ha diritto di utilizzare e godere nello stesso modo delle parti comuni. Una simile decisione potrebbe essere presa soltanto all’unanimità. 

Torna all'inizio

Revisione e modifica dei millesimi

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di proprietà possono essere rettificati o modificati solo con il voto unanime dei condomini.  Se, invece, nel calcolo delle tabelle ci sono errori o se ci sono interventi che cambiano notevolmente le proporzioni tra le varie parti del condominio, le tabelle millesimali possono essere riviste e modificate con il voto della maggioranza dei condomini. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.  Solo un tecnico esperto potrà valutare quando un’innovazione sia tale da giustificare la modifica delle tabelle. Vediamo meglio quali sono i casi. 

Revisione millesimi condominiali 

Le tabelle millesimali possono essere riviste solo nei casi previsti dalla legge, cioè: quando c’è un errore oppure, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare, anche di un solo condomino a causa di:

• sopraelevazione; 
• incremento di superfici; 
• incremento o diminuzione delle unità immobiliari. 

Modifica millesimi condominiali 

La modifica delle tabelle millesimali, per ottenere una ripartizione delle spese diversa da quella stabilita dalla legge, può essere ottenuta solo con il voto unanime di tutti i condomini, in caso contrario, diventa indispensabile chiedere la revisione giudiziale nei confronti di tutti i condomini. 

Torna all'inizio

Condominio: una guida per rispondere ai tuoi dubbi

Per chi vive in condominio, però, non ci sono solo i dubbi su come calcolare correttamente i millesimi. Le domande sono tante e possono andare dalla ripartizione delle spese, ai rapporti coi vicini, dalla manutenzione ordinaria alla regolarità delle assemblee di condominio. Partendo dalle 170 domande che più spesso ci vengono rivolte dai nostri soci e lettori, abbiamo predisposto una vera e propria guida pratica con utili modelli di lettere per aiutare i condomini a far valere i propri diritti.

Puoi acquistarla, sia in formato cartaceo e sia in formato ebook, direttamente cliccando sul bottone qui sotto.

Acquista la guida Il condominio in 170 domande

Torna all'inizio