Tasse sull’acquisto della casa: la guida completa su spese e agevolazioni

Quando si compra casa le spese sono tantissime, ma facendo un po’ di attenzione è possibile ottenere notevoli riduzioni d'imposta, innanzitutto sfruttando il cosiddetto "beneficio prima casa". Facciamo chiarezza su quali sono le imposte da pagare nel caso in cui si decida di comprare o vendere casa e quali agevolazioni si possono ottenere. Costi e spese per l’acquisto della prima casa

Quando si compra la prima casa occorre rispettare una serie di prescrizioni di legge che permettono di risparmiare notevolmente sul pagamento delle imposte, non solo quelle relative all’immobile ma anche quelle che si pagano sul capitale richiesto come mutuo per l’acquisto.

Dal 2025 più tempo per riacquistare una prima casa

A partire dal 2025, al posto di un anno si possono aspettare due anni per utilizzare il credito d’imposta per il riacquisto dell’abitazione principale di cui parliamo in uno di questi prossimi paragrafi. Infatti, per incentivare il mercato immobiliare, il Governo con la manovra di bilancio 2025 ha stabilito che: se si compra una prima casa usando le relative agevolazioni, è possibile utilizzarle anche su un’altra casa che viene destinata ad abitazione principale, a condizione che la precedente venga venduta nei due anni successivi a quella del secondo rogito d’acquisto.

In questo modo, anche se non si è venduta la prima casa non ci sono vincoli troppo stringenti per l’acquisto della seconda. Attenzione però. Se non si rispettano tutte le prescrizioni di legge, le multe sono molto salate, quindi non pensiamo, con questa agevolazione di poter usare le tasse ridotte sulla prima casa e di sfruttare gli stessi sconti per la casa al mare.

Inoltre, così facendo è possibile recuperare le imposte pagate sul primo acquisto, sottoforma di credito d’imposta.

Le tasse sull’acquisto della prima casa

Le tasse sull’acquisto della prima casa sono le stesse che gravano su qualsiasi acquisto di immobili, cioè imposta di registro o Iva a seconda che si compri casa da privato o da impresa. Tuttavia, come vedremo l’ammontare di queste imposte viene notevolmente ridotto qualora si rispettino tutte le condizioni richieste dalla normativa.

Per poter usufruire dei benefici prima casa devono ricorrere contemporaneamente tutte le seguenti condizioni:

• l'abitazione non deve essere di lusso, cioè non deve essere accatastata come A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
• l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha o stabilisce, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dove è situato l'immobile acquistato deve essere dichiarata, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto dell'acquisto. Oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività (comprese quelle svolte senza remunerazione, le attività di studio, di volontariato o sportive). Nel caso in cui ti sia trasferito all'estero per ragioni di lavoro, l'immobile deve trovarsi nel Comune in cui ha sede o esercita l'attività il tuo datore di lavoro; se invece sei iscritto all'AIRE come emigrato all'estero puoi comprare la prima casa in tutto il territorio italiano senza vincoli. Allo stesso modo, al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile.
• Non devi essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
• Non devi essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa. Dal 2016 il requisito risulta soddisfatto anche se vendi questo immobile entro un anno dal rogito d'acquisto della nuova casa su cui vuoi usare i benefici. In pratica, con la formulazione di questo ultimo requisito, una famiglia che ha già una prima casa e che decide di venderla per esigenze, ad esempio, di spazio o in caso di trasferimento, può comprare pagando meno tasse, senza l'angoscia di dover prima vendere. Questo, ovviamente, non aiuta in caso di disponibilità economica all'acquisto, dipendente dalla vendita. Ricorda che in ogni caso non devi possedere un altro immobile abitativo nel Comune in cui vuoi acquistare la prima casa, nemmeno se ti assumi l’impegno di venderlo entro un anno.
• Per ottenere le agevolazioni prima casa questi requisiti devono essere dichiarati nell'atto di acquisto. In particolare, per l'ultimo punto si deve dichiarare espressamente l'impegno a vendere l'immobile entro un anno dall'acquisto. Questo vale anche in caso di acquisto del secondo immobile a titolo gratuito tramite successione o donazione.

Quando si perdono le agevolazioni "prima casa"?

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un'abitazione usufruendo dei benefici prima casa possono essere perse, con la conseguenza che si dovranno versare le imposte "risparmiate", gli interessi e una sanzione del 30% dell'imposta stessa. Si possono perdere i benefici se:

• si dichiara falsamente di possedere i requisiti;
• non si trasferisce la residenza nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto. Ricorda che se non sono ancora trascorsi i 18 mesi per il trasferimento della residenza, e sai che non puoi rispettare l'impegno assunto nel rogito, puoi revocare la dichiarazione presentando un'istanza all'ufficio presso il quale l'atto è stato registrato, chiedendo il ricalcolo dell'imposta. In questo modo eviterai di pagare la sanzione del 30% e pagherai invece solo gli interessi e la maggior imposta. Se invece sono scaduti i 18 mesi (senza che siano arrivati atti di accertamento in merito) puoi fare comunque istanza all'Agenzia delle Entrate: così pagherai con "ravvedimento operoso", cioè oltre a interessi e maggior imposta la sanzione ti verrà ridotta a seconda dei termini entro cui stai correggendo la tua situazione;
•  si vende o si dona l'abitazione entro cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito), da adibire ad abitazione principale. A ridosso del termine di scadenza dell'anno se ti accorgi di non poter effettuare il nuovo acquisto, puoi sanare la situazione nel modo appena visto per il trasferimento della residenza. Ricorda che per abitazione principale si intende l’immobile in cui tu o la tua famiglia hanno la residenza, quindi, non occorre rispettare tutte le condizioni necessarie affinché l’immobile sia anche prima casa. 

L’Iva sull’acquisto della prima casa

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa permettono un risparmio consistente anche in termini di Iva che si applica sempre al posto dell’imposta di registro qualora:

• si compri casa da imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati che hanno terminato la costruzione o la ristrutturazione da meno di 5 anni oppure anche se sono già trascorsi 5 anni, se il venditore sceglie di applicare in ogni caso l’Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• il venditore sceglie di applicare l’Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare) per l’acquisto di alloggi sociali.

In entrambi i casi, l’acquirente deve pagare:

• l’Iva agevolata al 4%;
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a 200 euro l’una, per un totale di ulteriori 600 euro.

E’ bene sottolineare che nel caso di acquisto di un immobile abitativo sul quale si versa l’Iva, l’imposta viene calcolata sul prezzo d’acquisto, che è solitamente molto più alto del valore catastale utilizzato come base imponibile in caso di acquisto su cui si versa l’imposta di registro.

Inoltre, in caso di vendite soggette a Iva, salvo situazioni particolari, si devono versare anche l'imposta di bollo di 230 euro e la tassa ipotecaria di 90 euro.

Il calcolo dell’imposta di registro

Se il venditore è un privato o un’azienda che non applica l’Iva, le imposte da versare saranno:

• l’imposta di registro del 2%;
• le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, pari a 50 euro l’una per un totale di ulteriori 100 euro.

La differenza sostanziale, rispetto all’applicazione dell’Iva è che la base imponibile è il valore catastale dell’immobile. Infatti, a determinate condizioni, è possibile utilizzare il sistema del prezzo-valore che non considera il prezzo di vendita pattuito ma per calcolare la base su cui applicare l’imposta di registro utilizza la seguente formula:

rendita catastale x 1,05 x 110 = valore catastale per l’applicazione dei benefici prima casa.

Inoltre, per vendite soggette a imposta di registro, l'importo minimo da versare è comunque di 1.000 euro. Fortunatamente però non sono dovute l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

Quando si può applicare il prezzo-valore?

Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:

• il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti prima casa);
• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista)
• l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore
• le parti indichino nell’atto l’importo pagato per l’acquisto.

Oltre alla riduzione delle imposte da versare, si ottiene anche una limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate che non può effettuare accertamenti del valore castale a meno che le parti non abbiano occultato parte o del tutto il prezzo pagato per l’acquisto.

Inoltre, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.

Il calcolo delle tasse per l’acquisto della prima casa

Pensiamo a un appartamento che viene venduto come prima casa per 250 mila euro e che ha una rendita catastale di 700 euro e facciamo i conti delle imposte nelle varie situazioni:

• Acquisto da privato con applicazione del sistema prezzo valore: l’imposta di registro viene calcolata su 80.850 (700 x 1,05 x 110) e ammonta a 1.617 euro.
• Acquisto da privato senza applicazione del prezzo valore: l’imposta di registro viene applicata ai 250 mila euro ed è pari a 5.000 mila euro (2% di 250.000).
• Le imposte ipotecaria e catastale in entrambi i casi sarebbero di 100 euro complessivi.
• Acquisto da impresa: l’Iva viene calcolata su 250 mila euro ed è pari a 10.000 euro (4% di 250.000), cui si sommano 600 euro di imposte di registro, catastali ed ipotecarie e 320 euro di imposta di bollo e tassa ipotecaria.

Ricapitolando il nostro esempio:

Le tasse sulla seconda casa

Quando si compra casa le imposte da versare cambiano non solo in base al valore dell’immobile ma anche se, chi lo vende è un'impresa costruttrice o un privato e se chi acquista può utilizzare le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.

Le imposte da versare, a seconda dei casi sono l'Iva, l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e quella catastale, l'imposta di bollo e la tassa ipotecaria. L’imposta di registro sulla seconda casa

Se la casa viene acquistata tra privati o da un’impresa di costruzione che vende l’immobile che ha costruito o ristrutturato dopo 5 anni dal termine dei lavori, sull’acquisto si deve versare l’imposta di registro pari al 9% più le imposte ipotecarie e catastali pari a 50 euro l’una per un totale di 100 euro.

Inoltre, per vendite soggette a imposta di registro, l'importo minimo da versare è comunque di 1.000 euro. Fortunatamente però non sono dovute l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

La differenza sostanziale, rispetto all’applicazione dell’Iva è che la base imponibile è il valore catastale dell’immobile. Infatti, a determinate condizioni, è possibile utilizzare il sistema del prezzo-valore che non considera il prezzo di vendita pattuito ma per calcolare la base su cui applicare l’imposta di registro utilizza la seguente formula:

rendita catastale x 1,05 x 120= valore catastale per l’applicazione dei benefici prima casa.

La rivalutazione di 120 si applica a immobili appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);

Quando si può applicare il prezzo-valore sulle seconde case?

Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:

• il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti prima casa);
• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista)
• l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore
• le parti indichino nell’atto l’importo pagato per l’acquisto.

Oltre alla riduzione delle imposte da versare, si ottiene anche una limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate che non può effettuare accertamenti del valore castale a meno che le parti non abbiano occultato parte o del tutto il prezzo pagato per l’acquisto.

Inoltre, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.

Acquisto della seconda casa e Iva

L’Iva si applica sempre al posto dell’imposta di registro qualora:

• si compri casa da imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati che hanno terminato la costruzione o la ristrutturazione da meno di 5 anni oppure anche se sono già trascorsi 5 anni, se il venditore sceglie di applicare in ogni caso l’Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• il venditore sceglie di applicare l’Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare) per l’acquisto di alloggi sociali.

In entrambi i casi, l’acquirente deve pagare:

• l’Iva al 10% (22% se la casa è di lusso);
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a 200 euro l’una, per un totale di ulteriori 600 euro.

E’ bene sottolineare che nel caso di acquisto di un immobile abitativo sul quale si versa l’Iva, l’imposta viene calcolata sul prezzo d’acquisto, che è molto più alto del valore catastale utilizzato come base imponibile in caso di acquisto su cui si versa l’imposta di registro.

Inoltre, in caso di vendite soggette a Iva, salvo situazioni particolari, si devono versare anche l'imposta di bollo di 230 euro e la tassa ipotecaria di 90 euro.

Come evitare le tasse sull’acquisto della seconda casa

In generale non è ovviamente possibile non pagare le tasse sull’acquisto della seconda casa come neppure sulla prima casa. Per quest’ultima ci sono una serie di agevolazioni previste dalla legge mentre per chi acquista dalla seconda casa in poi non ci sono molte strade percorribili rimanendo all’interno di ciò che è permesso per legge.

Sicuramente acquistare da privato e non da impresa, applicando il sistema del prezzo valore permette un notevole risparmio in termini di imposte da pagare come si vede nel paragrafo successivo.

Un’altra possibilità è quella di intestare la casa a chi non ha ancora usufruito delle agevolazioni prima casa. Questa soluzione, spesso utilizzata in passato, ha creato non pochi problemi alle attuali generazioni che si approcciano all’acquisto della prima casa di abitazione. Infatti, i genitori che comprano la seconda casa per affittarla e la intestano al figlio gli precludono la possibilità di utilizzare i benefici prima casa a sua volta quando deciderà di lasciare il nido. Ovviamente, il ragazzo può vendere l’immobile e acquistarne uno nuovo, ma non sempre è semplice farlo, soprattutto se all’interno della casa ci sono degli affittuari. Inoltre, occorre fare attenzione, perché se si intesta la casa a un minore occorre interpellare un giudice per i minori.

Una simulazione delle tasse per l’acquisto della seconda casa

Pensiamo a un appartamento che viene venduto per 250 mila euro e che ha una rendita catastale di 700 euro e facciamo i conti delle imposte nelle varie situazioni:

• Acquisto da privato con applicazione del sistema prezzo valore: l’imposta di registro viene calcolata su 88.200 euro (700 x 1,05 x 120) e ammonta a 7.938 euro.
• Acquisto da privato senza applicazione del prezzo valore: l’imposta di registro viene applicata ai 250 mila euro ed è pari a 22.500 mila euro (9% di 250.000).

Le imposte ipotecaria e catastale in entrambi i casi sarebbero di 100 euro complessivi.

• Acquisto da impresa: l’Iva viene calcolata su 250 mila euro ed è pari a 25.000 euro (10% di 250.000), cui si sommano 600 euro di imposte di registro, catastali ed ipotecarie e 320 euro di imposta di bollo e tassa ipotecaria.

Ricapitolando il nostro esempio:

Le tasse sull’acquisto della terza casa

A partire dall’acquisto della seconda casa l’imposizione non cambia, infatti l’unica differenza è prevista per l’acquisto della prima casa. In pratica, per tutte le case che si acquistano, successive alla prima, l’imposizione è la stessa prevista per la seconda casa, differenziata tra registro o Iva in base alla situazione.

Le agevolazioni per l’acquisto della casa

Come abbiamo visto, le agevolazioni in fatto di acquisto della casa riguardano solo chi sta comprando la prima casa. Per la seconda casa e le ulteriori, l’unico aiuto possibile è quello dell’utilizzo del sistema del prezzo-valore per il calcolo dell’imposta di registro.

Vediamo quali sono quindi le ulteriori agevolazioni previste per chi compra la prima casa.

Agevolazioni prima casa under 36

La manovra di bilancio per il 2024 purtroppo non ha prorogato l’importante agevolazione prevista per gli under 36 che, in caso di acquisto della prima casa, li esonerava completamente dal pagamento delle imposte dovute.  Tuttavia, durante il 2024 alcune situazioni residuali hanno potuto utilizzare questa agevolazione, trovi tutti i dettagli in questo articolo.

Per tutto il 2024 invece, è rimasto attivo il fondo di garanzia statale per i giovani under 36 che stipulano il mutuo per l’acquisto della prima casa. In questo articolo ti spieghiamo cosa fare per accedere alla garanzia statale.

Le spese per l’acquisto della prima casa

Oltre al prezzo di acquisto della casa, si devono considerare le imposte che vengono calcolate come abbiamo appena visto. Tuttavia, è bene tenere sempre a mente che le voci di spesa legate all’acquisto della prima casa, che si sommano alle imposte, sono molteplici, le principali sono:

• le spese per l’agenzia immobiliare che sono detraibili al 19% nella dichiarazione dei redditi per una spesa massima di mille euro;
• la registrazione del preliminare;
• la parcella del notaio per la stipula del rogito d’acquisto;
• la parcella del notaio per l’accensione dell’eventuale mutuo per l’acquisto della casa che è detraibile al 19% nella dichiarazione dei redditi insieme agli interessi passivi pagati sul mutuo stesso, per un massimo di 4 mila euro;
• l’imposta sostitutiva sul mutuo contratto che è pari allo 0,25% del capitale ottenuto.

Agevolazioni per l’acquisto del box di pertinenza

L'agevolazione prima casa spetta anche per le pertinenze dell'abitazione, anche se acquistate con un atto separato, anche successivo a quello stipulato per l'immobile di cui sono a servizio. Le agevolazioni spettano per le pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, box e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. Quindi se compri due box pertinenziali accatastati come C6 su uno dei due non puoi utilizzare le imposte ridotte.

Bisogna ricordare che anche in caso d’acquisto successivo, occorre sempre dimostrare il vincolo di pertinenzialità, quindi, non è necessario che il box faccia parte dello stesso immobile dell’abitazione ma deve esser sufficientemente vicino a quest’ultima per poter esser considerato a suo servizio. Ma quando è considerato pertinenziale e quando non lo è? Se, ad esempio, compri la casa in un condominio e il box in quello vicino, può essere considerato pertinenziale. Se invece il box si trova particolarmente distante o addirittura in un altro Comune, rimane esclusa la pertinenzialità.

Agevolazioni per l’acquisto della prima casa affittata

Per acquistare una casa in cui c’è un inquilino può rivelarsi economicamente conveniente perché il valore della casa venduta subisce una svalutazione del prezzo di vendita che si aggira intorno al 20% e il 30%. La variazione è dovuta al tipo di contratto in corso, alla sua scadenza, alla regolarità dei pagamenti o se addirittura ci sia una procedura di sfratto in corso.

Il venditore è obbligato per legge a informare l’acquirente della situazione in corso, ma questo non implica che la situazione poi si presenti semplice perché se, come nel caso di acquisto della prima casa, l’intenzione è quella di andarci ad abitare, gli scenari successivi al rogito d’acquisto potrebbero non esser di semplice soluzione.

Quanto è tassato il TFR per l’acquisto della prima casa?

Il TFR può esser richiesto come anticipo per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa per sé o per i propri figli. La richiesta deve esser fatta presso l’azienda per la quale si lavora se una parte dello stesso risulta accantonato presso il proprio datore di lavoro o al fondo pensione di categoria cui si è iscritti.

In entrambi i casi occorre aver maturato un’anzianità lavorativa o contrattuale di almeno 8 anni. Sia che il TFR venga anticipato dal fondo, sia che sia il datore di lavoro a concederlo, dall’importo richiesto il lavoratore vedrà togliere un’imposta sostitutiva del 23%. Quindi se si fa domanda per l’anticipo di 20 mila euro di TFR si ottengono circa 15.400, infatti a seconda di quando è maturato il TFR potrebbero esserci delle quote che sono sottoposte a tassazione solo in parte.

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Chi compra la prima casa, la vende e, prima che sia passato un anno, ne riacquista un'altra, (non a titolo gratuito) avente i requisiti prima casa ha diritto a un credito pari all'imposta di registro o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito non può essere superiore all'imposta dovuta per il secondo acquisto e può essere utilizzato per pagare proprio la nuova imposta di registro, per diminuire l'Irpef nella prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto, per diminuire le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute su denunce o atti successivi all'acquisizione del credito e per compensare altri tributi da pagare con l'F24 come le ritenute d'acconto o i contributi previdenziali. Se però non usi tutto il credito per pagare la nuova imposta di registro, il residuo lo devi usare solo in diminuzione dell'Irpef sulla prima dichiarazione dei redditi utile.

Ricorda che se sul secondo acquisto versi l'Iva, non puoi utilizzare il credito d'imposta in sede di rogito notarile, ma dovrai per forza optare per uno degli utilizzi appena visti.

Per usufruire del beneficio al momento del secondo acquisto, occorre indicare gli estremi dell'atto di acquisto della casa su cui si erano ottenute le agevolazioni e dell'atto di vendita, l'ammontare dell'imposta e, se si è versata l'Iva, occorre allegare le relative fatture.

Il credito d'imposta spetta anche se non si è ancora venduto il primo immobile, a patto che lo si venda entro due anno dal nuovo acquisto.

Le tasse da pagare per la vendita della casa

Se si vende un immobile si può generare una plusvalenza, cioè una differenza positiva tra l'incasso della vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell'immobile stesso. La plusvalenza viene tassata solo se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Questo tipo di reddito è inserito nella dichiarazione dei redditi tra i "redditi diversi" e viene tassato con le normali aliquote Irpef. In pratica per la tassazione si somma agli altri redditi che percepiti nell'anno.

In alternativa alla tassazione ordinaria si può optare per un'imposta sostitutiva del 26%. Generalmente questo tipo di tassazione è più conveniente e per ottenerla occorre fare una dichiarazione dal notaio che l'annoterà sull'atto di vendita. Sarà il notaio a occuparsi del versamento dell'imposta sostitutiva che deve essergli  anticipata, oltre a comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita. Occorre prestare particolare attenzione alla vendita di case ristrutturate utilizzando il Superbonus, perché in alcuni casi la plusvalenza viene calcolata diversamente.

Quali sono gli immobili non soggetti a tassazione?

Non sono tassati, né con l'imposta ordinaria né con la sostitutiva, gli immobili:

• derivanti da successione o usucapione;
• ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi cinque anni dall'acquisto o costruzione dello stesso (in questo caso, il costo d'acquisto o di costruzione è quello sostenuto dal donante);
• che, per la maggior parte del periodo trascorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.