Cosa controllare prima di comprare casa

Acquistare un immobile è un passo molto importante e forse il più grande investimento in termini economici per una famiglia. Per questo è molto importante ponderare bene la scelta e non agire d’impulso, magari sotto la sollecitazione di un agente immobiliare che ha interesse a chiudere velocemente la trattativa. Il rischio di fare le cose di fretta è quello di non aver acquisito e valutato tutte le informazioni sull’immobile prima di fare un offerta e di avere una brutta sorpresa a compravendita avvenuta.

Prima del rogito, cosa fare? Ci sono quindi una serie di aspetti da controllare, documenti da richiedere e domande da fare quando si compra casa, per essere sicuri che una volta nostro, l'immobile sia davvero come lo abbiamo scelto, senza sorprese o vizi che ci farebbero pentire dell'acquisto. Ecco allora una guida ai controlli da fare in sede di sopralluogo, alle domande da fare a proprietario e venditore e a tutti i documenti da richiedere (e verificare) prima di ritrovarsi davanti al notaio.   

Cosa guardare in fase di sopralluogo?

Non è mai bene sottoscrivere una proposta irrevocabile alla prima visita dell’immobile. È quindi opportuno tornarci almeno un’altra volta, meglio se da soli e in un orario diverso da quello della prima visita: il quartiere tanto tranquillo di giorno può essere malfrequentato di notte e la casa tanto elegante di sera alla luce artificiale può rivelarsi poco soleggiata.

Bisogna inoltre prestare attenzione allo stato di conservazione dell’appartamento e del caseggiato, verificare la regolarità degli impianti, controllare lo stato complessivo del condominio ecc. In particolare vanno tenuti in considerazione tanto eventuali difetti evidenti, tanto tutto ciò che potrebbe non vedersi: vediamoli nel dettaglio. 

I difetti evidenti

Per difetti evidenti si intendono sia i difetti originari (cioè esistenti dal momento della costruzione) sia i difetti sopravvenuti nel tempo, tali da rendere l’immobile non idoneo all’uso a cui è destinato o da svalutarlo molto. Ponete dunque attenzione ai seguenti particolari:

• i serramenti interni ed esterni: stato della verniciatura, funzionamento di serrature e maniglie, spifferi d’aria, vetri sottili ecc.;
• lo stato dell’impianto idrosanitario: rubinetteria, sanitari, predisposizione per gli scarichi di lavatrice e lavastoviglie;
• la presenza in cucina degli scarichi e delle aperture previste dalla legge per gli apparecchi a gas: foro di aerazione, scarico per la cappa aspirante ecc.;
• il riscaldamento: centralizzato, autonomo, a radiatori, a pannelli;
• l’impianto elettrico: condizioni del quadro elettrico, stato, numero, posizionamento degli interruttori e delle prese;
• muri e plafoni: la presenza di eventuali macchie di muffa o di umidità possono rivelare problemi di coibentazione o perdite. Non dimenticate di eseguire questo controllo anche nelle cantine, nei box e nei solai. 

I difetti non evidenti

Per tutto ciò che non si vede o che il futuro acquirente non è riuscito a vedere, il consiglio è di rivolgere al proprietario alcune domande circa:

• l’isolamento termico;
• l’isolamento acustico (doppi vetri) ed eventuali fonti di rumore: vicini, attività commerciali come bar, ristoranti, discoteche o produttive come officine, laboratori medici;
• l’adeguamento alle norme dell’ impianto elettrico e a gas. 

Cosa chiedere quando si compra casa?

Prima di concludere la visita dell’appartamento ricordatevi di chiedere:

• a quanto ammontano le spese condominiali annue e ogni quanto si paga la rata;
• com’è regolamentato l’uso delle parti comuni del condominio (cortile, portineria, giardino, ascensore ecc.);
• se si possono lasciare biciclette e motorini nel cortile;
• se si possono stendere i panni o sbattere i tappeti sul lato del cortile interno;
• se c’è l’antenna TV centralizzata e/o parabolica;
• come viene gestita la pulizia dell’androne, delle scale e delle altre parti comuni;
• in mancanza di box o posti auto destinati ai condòmini, se c’è nelle vicinanze un’autorimessa o un garage.

Infine, informatevi sulla presenza in zona di negozi, fermate dei mezzi pubblici, giardini, strutture e sportive e quant’altro vi possa interessare. 

Quali sono i documenti da chiedere prima di comprare casa?

Ogni immobile per essere venduto porta con sé una serie di documenti che ne certificano lo stato: dal profilo ipotecario, al regolamento condominiale, dalla dichiarazione di conformità degli impianti agli oneri e vincoli sull'immobile, passando per l'attestato di prestazione energetica; ecco tutti i documenti che occorre richiedere (e verificare) prima di concludere la compravendita.  

• Profilo ipotecario e catastale. All’acquirente spetta certamente l’impegno e l’onere economico di controllare che l’immobile sia in regola sotto il profilo ipotecario e catastale, anche se il venditore è tenuto a garantirne la regolarità. Il compratore dovrà verificare, personalmente o con l’aiuto e l’assistenza tecnica di un professionista (notaio, geometra ecc.), la situazione presso gli uffici competenti (Catasto, Conservatoria, Ufficio Tecnico del Comune), sia che acquisti tramite agenzia sia che la trattativa si svolga tra privati.
• Oneri condominiali. Quando si compra una casa in condominio è sempre bene rivolgersi direttamente all’amministratore e farsi rilasciare una specifica attestazione circa lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti pendenti per quel dato immobile.
• Immobile posseduto per successione o donazione. Se l’immobile è pervenuto al venditore per successione o donazione, da meno di 10 anni dalla morte del vecchio proprietario uno degli eredi legittimari che non ha ricevuto la sua quota di eredità, (per esempio, figli, coniuge ecc.) potrebbe chiedere al venditore la revoca della donazione o della disposizione testamentaria, ma solo se questi ha ricevuto il bene in donazione o successione a danno dei legittimari.
  Dunque è bene far controllare ad notaio la posizione degli eredi ed eventualmente, chiedere che sottoscrivano la rinuncia espressa all'azione di riduzione e di restituzione verso terzi.
  Dunque, la "revoca" può essere chiesta solo nei confronti di chi ha ricevuto l'immobile in eredità o in donazione a danno dei legittimari.
  Invece, nei confronti di chi acquista un bene proveniente da una donazione, il legittimario può chiedere la restituzione del bene o il valore economico della quota di eredità di cui è stato privato entro 20 anni dalla trascrizione della donazione, ma solo nel caso in cui abbia già ottenuto una sentenza che gli da diritto a recuperare la sua parte di eredità e non sia riuscito ad ottenerla agendo su altri beni del patrimonio del donatario.
• Posizione fiscale. Se sull’immobile grava un’imposta di successione che non è stata ancora pagata, lo Stato ha il “privilegio” sull’immobile stesso; il che, in caso di mancato pagamento, può creare non pochi problemi all’acquirente. Lo Stato gode di analogo privilegio anche per l’imposta di registro che, peraltro, viene normalmente riscossa e versata direttamente dal notaio che redige l’atto di vendita.
• Regolamento condominiale. È sempre meglio dare uno sguardo al regolamento condominiale. Vi si trovano disposizioni sulla ripartizione delle spese che si riferiscono alle parti comuni e specifici divieti d’uso e di destinazione che è importante conoscere.
• Pertinenze. Se la casa è dotata di cantina, soffitta, posto auto che vengono venduti unitamente all’immobile è bene visitarli in compagnia del venditore e controllarne la corrispondenza con le mappe catastali.
• Oneri Vincoli, servitù, convenzioni gravanti sulla casa ne riducono il valore e possono essere taciuti, per furbizia o per ignoranza, dal venditore. Sulla casa possono gravare: servitù di passaggio (in questo articolo ti spieghiamo cos'è), di acquedotto, di veduta, vincoli forestali, vincoli ferroviari, vincoli naturalistici o di tutela di antichità e belle arti ecc. Questo vale soprattutto per quanto riguarda le proprietà fondiarie, sulle quali possono esistere diversi vincoli di legge che limitano la facoltà di costruire, sopraelevare ecc. Il caso è meno frequente per gli immobili in condominio e, anche quando vi sono limiti o vincoli, questi incidono difficilmente sui singoli appartamenti: in ogni caso è più sicuro verificarli personalmente visitando l’Ufficio Tecnico del Comune e la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
• Dichiarazione di conformità degli impianti. Di norma è richiesta per ottenere l’allaccio di una nuova fornitura da parte dell’impresa distributrice. Il venditore deve consegnare all’acquirente “i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta” tra questi rientrano  anche le certificazioni degli impianti, ma la vendita è comunque valida anche se questa disposizione non è rispettata. Se le certificazioni non ci sono è comunque opportuno farne menzione negli atti di compravendita in quanto potrebbe essere considerato un vizio dell’immobile venduto. Se non si trovano più le certificazioni originali e non si riesce a rintracciare l’installatore, è bene sapere che copia delle certificazioni può essere richiesta alla locale Camera di Commercio e anche presso lo sportello unico per l’edilizia del comune se l’impianto è stato realizzato nel corso di una ristrutturazione.
• APE (Attestato di Prestazione Energetica). È il documento che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile. Contiene anche la classe energetica dell’immobile contrassegnata da un indicatore alfabetico in cui la lettera G rappresenta l’indice di prestazione più energivoro, mentre la lettera A rappresenta l’indice minor consumo. Una copia dell’ APE deve essere  allegata al contratto di vendita. In mancanza le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di sanzioni piuttosto salate. In questo articolo trovate la guida completa alla certificazione energetica.

Cosa controllare prima di acquistare casa da privato?

Quando si acquista un appartamento è bene accertarsi che il venditore sia in regola con le spese condominiali. Se esistono spese arretrate infatti, l’amministratore può chiederne il pagamento anche al nuovo proprietario. Su questo argomento, potete leggere il nostro speciale su cosa succede se ci sono spese condominiali non pagate.